छत्तीसगढ़ में डायवर्टेड प्लॉट (Diverted Land) खरीदने से पहले ये 5 नियम जान लें, वरना डूब जाएगा पैसा!
छत्तीसगढ़ (विशेषकर रायपुर, बिलासपुर, और दुर्ग-भिलाई) में अपने परिवार के लिए घर बनाने के लिए प्लॉट खरीदना हर आम आदमी का सपना होता है। लेकिन आजकल मार्केट में "डायवर्टेड प्लॉट" (Diverted Plots) के नाम पर बहुत धोखाधड़ी हो रही है।
अक्सर बिल्डर या ब्रोकर आपको "सस्ते डायवर्टेड प्लॉट" का लालच देते हैं, और लोग बिना पूरी जानकारी के जीवन भर की कमाई फंसा देते हैं। बाद में पता चलता है कि न तो वहां बिजली-पानी का कनेक्शन मिल रहा है और न ही मकान बनाने की परमिशन!
अगर आप भी छत्तीसगढ़ में कोई प्लॉट या जमीन खरीदने जा रहे हैं, तो इन 5 सबसे जरूरी नियमों को जरूर चेक कर लें:
1. क्या प्लॉट का TNCP (टाउन एंड कंट्री प्लानिंग) अप्रूवल है?
सबसे बड़ी गलतफहमी यह है कि लोग सोचते हैं कि जमीन 'डायवर्टेड' है तो सब सही है। डायवर्शन का मतलब सिर्फ यह है कि उस कृषि भूमि (Agricultural land) को आवासीय (Residential) घोषित कर दिया गया है।
लेकिन, क्या उस पूरी कॉलोनी का नक्शा नगर तथा ग्राम निवेश (Town and Country Planning - TNCP) से पास है?
- अगर TNCP अप्रूवल नहीं है, तो वह कॉलोनी अवैध (Illegal) मानी जाएगी।
- बिना TNCP पास कॉलोनी में आपको भविष्य में नगर निगम या पंचायत से मकान बनाने का नक्शा पास कराने में बहुत दिक्कत आएगी।
2. CG-RERA (रेरा) रजिस्ट्रेशन नंबर जरूर चेक करें
छत्तीसगढ़ सरकार के नियमों के अनुसार, यदि कोई भी बिल्डर या डेवलपर 500 स्क्वायर मीटर से बड़ी जमीन पर प्लॉट काट रहा है या 8 से ज्यादा प्लॉट बेच रहा है, तो उसका CG-RERA में रजिस्टर्ड होना अनिवार्य है।
- प्लॉट बुक करने से पहले बिल्डर से उसका रेरा नंबर (e.g., PCGRERA...) मांगें।
- इसे आप छत्तीसगढ़ रेरा की ऑफिशियल वेबसाइट पर जाकर ऑनलाइन वेरीफाई कर सकते हैं। बिना रेरा वाले प्रोजेक्ट में प्लॉट खरीदना बहुत बड़ा रिस्क है।
3. ले-आउट प्लान (Layout Plan) में 'बंधक प्लॉट' (Mortgaged Plots) की जांच
जब कोई बिल्डर कॉलोनी काटता है, तो सरकार (Nagar Nigam या Investment Region) विकास कार्यों (जैसे रोड, नाली, बिजली) की गारंटी के तौर पर बिल्डर के करीब 15% से 25% प्लॉट्स को अपने पास बंधक (Mortgage) रख लेती है।
- नियम यह है कि जब बिल्डर कॉलोनी का पूरा काम खत्म कर लेगा, तभी सरकार उन प्लॉट्स को रिलीज करेगी।
- कई बार धोखेबाज़ बिल्डर इन बंधक प्लॉट्स को भी आम ग्राहकों को बेच देते हैं, जिसकी रजिस्ट्री बाद में अटक जाती है। हमेशा टीएनसीपी के नक्शे में देखें कि आपका प्लॉट बंधक तो नहीं है।
4. 'डायवर्शन रसीद' और भुइयां पोर्टल पर नाम चेक करें
जमीन का डायवर्शन हुआ है या नहीं, यह देखने के लिए बिल्डर से डायवर्शन ऑर्डर (Diversion Order) और उसकी सरकारी फीस जमा करने की रसीद मांगें।
इसके साथ ही, छत्तीसगढ़ सरकार के भुइयां (Bhuiyan) पोर्टल पर जाकर उस खसरा नंबर को चेक करें कि सरकारी रिकॉर्ड में वह जमीन अभी भी खेती की जमीन (Krishi Bhoomi) दिख रही है या डायवर्टेड आवासीय भूमि।
5. बुनियादी सुविधाएं: क्या मौके पर रोड, बिजली और पानी है?
कागजों के साथ-साथ जमीन पर जाकर (Physical Verification) देखना भी जरूरी है। छत्तीसगढ़ के नियमों के मुताबिक, एक वैध कॉलोनी में:
- मुख्य रोड कम से कम 30 से 40 फीट चौड़ी होनी चाहिए।
- बिजली के खंभे और ट्रांसफार्मर की मंजूरी होनी चाहिए।
- नाली और पानी की निकासी का सही इंतजाम होना चाहिए।
अगर बिल्डर सिर्फ कच्चे रास्ते दिखाकर प्लॉट बेच रहा है, तो समझ जाएं कि भविष्य में आपको वहां रहने में बहुत परेशानी होने वाली है।
निष्कर्ष (Conclusion)
छत्तीसगढ़ में एंड-यूज़र (End-user) के लिए प्लॉट खरीदना एक बेहतरीन फैसला है, बशर्ते आप आंखें बंद करके नहीं बल्कि पूरी कानूनी जांच करके कदम उठाएं। सस्ते के चक्कर में अवैध कॉलोनियों में फंसने से बेहतर है कि थोड़ा समय लें, TNCP, RERA और भुइयां पोर्टल पर जांच करें और सुरक्षित प्रॉपर्टी ही खरीदें।
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